בית חדש במסגרת פינוי בינוי- כל שעליכם לדעת לפני היציאה לפרוייקט

פרוייקט פינוי בינוי הוא פרוייקט הנועד להתחדשות עירונית ומטרתו העיקרית היא ניצול טוב ויעיל יותר של קרקע עירונית. כך ששטח מסויים יהיה מסוגל להכיל מספר רב יותר של תושבים מבחינת מספר הדירות שבו ומבחינת העומסים שהתשתיות שבו יכולות לשאת.

פרוייקטים של פינוי בינוי נעשים פעמים רבות בשכונות בהן הבניינים ישנים ואינם עומדים בתקנים המחמירים לבניה ובטח שאינם מותאמים למקרה של רעידת אדמה. במסגרת פרויקט פינוי-בינוי מפונים דיירי הבתים מבתיהם זמנית, על מנת שיזמים יבנו בנין חדש, מודרני וגבוה יותר תחתם. בשובם הם מקבלים על פי רוב דירה גדולה יותר בבנין חדיש ובתנאים נוחים יותר כמו חניה פרטית, מעלית ומרפסת. מה הן, אם כך, האתגרים המלווים יציאה לפרויקט שכזה?

לבדוק היטב מיהו היזם ומהי העסקה

באופן עקרוני, פרוייקטים של פינוי בינוי אמורים להיות יוזמה ממשלתית, זאת על פי חוק פינוי בינוי שנחקק בשנת 1965. עם זאת, בשנים האחרונות היוזמה מגיעה מכיוון היזמים אשר תומרצו בשיטות שונות על ידי משרדי הממשלה לבצע פרויקטים מסוג זה. החוק הראשון לפני הסגירה עם היזם הוא לבחון היטב מיהו, מה הרקע והניסיון שלו בתחום, איזה פרויקטים כבר ביצע בעבר (מומלץ לשוחח עם דיירים בפרויקטים שעליהם הוא חתום) ובשורה התחתונה: מה הם התנאים שהוא מציע: מה הן ההטבות להן זכאים הדיירים כמו גודל הדירה החדשה והתוספות שיתווספו אליה.

שנית, יש לוודא כי לא מוטלות על הדיירים הוצאות כספיות הקשורות לפרוייקט כמו מיסים, פיקוח בניה או הוצאות משפטיות. דבר נוסף, אחד התמריצים שניתנו ליזמים המוציאים לפועל פרויקט שכזה היא הרחבת היתרי הבניה. במסגרת זו, מאפשרים כיום בחלק מהערים בישראל תוספת של עד שתי קומות לבניין לטובת היזם. רצוי שתדעו מראש מה הן תכניותיו של היזם לגבי הבינין שלכם. אחרי הכל – שווי הנכס שלכם עשוי להיגזר מכך.

גם שכנים סרבנים יכולים לתקוע מקל בגלגלים

פרוייקט פינוי בינוי הוא ללא ספק פרוייקט גדול, רחב ומורכב. כל הדיירים צריכים לקבל פתרון דיור חלופי או לפחות מימון כספי למציאת דיור חלופי והדבר מרתיע דיירים מלהסכים להתחיל בפרויקט. במיוחד בבניינים רבי דיירים מתעוררת פעמים רבות בעיה של דיירים סרבנים, מיעוט

דיירים אשר עומדים מול הרוב המוכן להניע את הפרוייקט קדימה ועוצרים את הפרוייקט בכל הכוח. על פי התוספת לחוק שנחקקה בשנת 2006, דיירים אשר מסרבים לביצוע הפרוייקט בעת שקיים רוב, ועושים זאת באופן שנראה בלתי הגיוני ומסיבות בלתי סבירות יידרשו לשלם פיצויים לכל אחד מן הדיירים בגין תקלות או בעיות שיתגלו בדירתו והיו יכולות להמנע לולא היה הפרוייקט מתעכב. הידיעה אודות תוספת זו לחוק היא חשובה בהתמודדות מול אותם דיירים סרבנים.

אישור הועדה המקומית לתכנון ובניה

החוזה הנחתם מול היזם אודות ההטבות המגיעות לדיירים בסוף הפרוייקט הוא טוב ויפה, אולם אינו מספיק. תכנית הבינוי צריכה לעבור את אישורה של הועדה המקומית לתכנון ובניה. על הדיירים להתעקש ולראות אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובניה לכל ההטבות והתוספות שמבטיח היזם: גודל הדירות, החניות, שטח הלובי או גינה שהבטיח ועוד. רק לאחר אישור התכניות המובטחות יש לצאת לדרך. במידה ולא מתקבל האישור זכותם המלאה של הדיירים לבטל את העסקה.

לא לצאת לדרך בפזיזות

מובן מאליו כי כדיירים יהיה עליכם להיות מלווים בעורך דין לכל אורך הפרוייקט. זה יוכל לשמור על האינטרס שלכם ולהקפיד על כך שהפרוייקט יתחיל רק לאחר שכל התנאים והדרישות המוקדמות אשר הבטיח היזם אכן מולאו. עורכי הדין של הדיירים יפקחו כי מתקיימת עמידה בלוח הזמנים שקבע היזם ובפיצוי הולם במידה וישנה חריגה ממנו, שכן כל עיכוב כזה מונע מהם לשוב לביתם במועד שנקבע מראש.